Poznań, jako jedno z kluczowych miast Polski, charakteryzuje się dynamicznym rynkiem nieruchomości, który odzwierciedla zarówno lokalne uwarunkowania gospodarcze, jak i ogólnokrajowe trendy. W maju 2025 roku czynsze w Poznaniu pozostają na stosunkowo wysokim poziomie, choć obserwuje się pewne oznaki stabilizacji po okresie gwałtownych wzrostów. Poniżej przedstawiamy analizę stawek czynszu na rynku prywatnym, w mieszkaniach komunalnych oraz w zasobach Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS), wraz z czynnikami wpływającymi na obecne ceny.
Czynsze na rynku prywatnym: Wolniejszy wzrost
Według danych z maja 2025 roku, średni czynsz na rynku prywatnym w Poznaniu wynosi około 1551 zł miesięcznie za mieszkanie, co oznacza wzrost o 3,4% w porównaniu z rokiem poprzednim. W przeliczeniu na metr kwadratowy, stawki oscylują w granicach 30–40 zł/m², w zależności od lokalizacji, standardu i wielkości mieszkania. Najdroższe dzielnice, takie jak Stare Miasto czy Grunwald, oferują czynsze na poziomie 40–50 zł/m², podczas gdy w mniej prestiżowych lokalizacjach, jak Antoninek-Zieliniec-Kobylepole, ceny mogą spaść do 25–30 zł/m².
W porównaniu do innych dużych miast, Poznań plasuje się w środku stawki. Na przykład, w Krakowie średni czynsz wynosi 64–66 zł/m², a w Warszawie nawet 78 zł/m². Niższe stawki w Poznaniu wynikają z większej podaży mieszkań na wynajem – w 2024 roku liczba ofert wzrosła o blisko 20% w porównaniu z 2023 rokiem, co przyczyniło się do wyhamowania wzrostu czynszów. W II kwartale 2023 roku odnotowano nawet spadki stawek za kawalerki (o 1–4%) w miastach takich jak Poznań, co wskazuje na większą elastyczność właścicieli w negocjacjach.
Popularnością cieszą się mieszkania 1- i 2-pokojowe, szczególnie wśród studentów i młodych profesjonalistów. Na przykład, wynajem kawalerki o powierzchni 30 m² w centrum to koszt rzędu 1200–1500 zł miesięcznie, podczas gdy 2-pokojowe mieszkanie (45–50 m²) to wydatek od 1800 do 2500 zł, bez opłat administracyjnych i mediów.
Mieszkania komunalne: Nowe stawki i wsparcie dla najemców
W przypadku mieszkań komunalnych, od początku 2025 roku obowiązują nowe stawki czynszu, wynikające z podwyżek wprowadzonych przez Miasto Poznań. Bazowa stawka czynszu wzrosła o 0,50 zł/m², osiągając poziom 7,40 zł/m² (z 6,90 zł/m² w 2024 roku), zgodnie z zapowiedziami z 2022 roku o stopniowych podwyżkach do 2026 roku. Średnia stawka czynszu w zasobie komunalnym wynosi obecnie 9,60 zł/m², z minimalną stawką na poziomie 6,90 zł/m² i maksymalną sięgającą 14,35 zł/m², w zależności od wartości użytkowej lokalu (np. stanu technicznego, wyposażenia, lokalizacji).
Dla mieszkań socjalnych stawka pozostaje bez zmian i wynosi 2,45 zł/m², co jest ukłonem w stronę najemców o najniższych dochodach. Miasto oferuje również system obniżek czynszu dla osób, których dochód nie przekracza 225% najniższej emerytury w gospodarstwach jednoosobowych (ok. 3116,68 zł w 2024 roku) lub 175% w gospodarstwach wieloosobowych. Obniżki są przyznawane na 12 miesięcy i mogą znacząco zmniejszyć obciążenie finansowe.
Przykładowo, za 50-metrowe mieszkanie komunalne w średnim standardzie najemca zapłaci około 480 zł miesięcznie, ale z obniżką czynsz może spaść nawet o 30–50%. Podwyżki, choć umiarkowane, wynikają z rosnących kosztów utrzymania nieruchomości, takich jak ceny materiałów budowlanych czy usług remontowych.
Mieszkania TBS: Kontrowersje wokół podwyżek
Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego (PTBS) zarządza różnorodnym zasobem mieszkaniowym, w tym mieszkaniami w ramach programów „Mieszkanie dla Seniora”, „Mieszkanie dla Absolwenta” oraz „Najem z dojściem do własności”. W maju 2025 roku czynsze w PTBS wahają się od 13,92 zł/m² (program Senior) do 19,71 zł/m² (program Absolwent), a w przypadku mieszkań TBS stawki sięgają nawet 17,47–19,30 zł/m², co stanowi 2,7–3,0% wartości odtworzeniowej lokalu.
Podwyżki czynszów w PTBS, wprowadzone w 2024 roku, wywołały protesty mieszkańców, szczególnie w kontekście programu „Najem z dojściem do własności”, gdzie czynsze pokrywają raty kredytów na budowę mieszkań. W skrajnych przypadkach wzrost stawek sięgał nawet 10 zł/m², co dla 50-metrowego mieszkania oznaczało podwyżkę o 500 zł miesięcznie. W odpowiedzi na skargi lokatorów, miasto i PTBS wstrzymały niektóre podwyżki, a radni rozpoczęli kontrolę finansów spółki.
Program „POZnań – i zamieszkaj”, realizowany przez PTBS, nadal cieszy się zainteresowaniem, choć mieszkańcy narzekają na wysokie koszty w stosunku do standardu lokali. Na przykład, czynsz za 60-metrowe mieszkanie w nowym budownictwie na Strzeszynie może wynosić 1200–1500 zł miesięcznie, co jest porównywalne z rynkiem prywatnym.
Czynniki wpływające na czynsze
Na poziom czynszów w Poznaniu w maju 2025 roku wpływają następujące czynniki:
- Rosnące koszty eksploatacji: Wzrost cen energii, wody, wywozu śmieci (28 zł/os. w domach jednorodzinnych, 25 zł/os. w blokach) oraz materiałów budowlanych zmusza zarządców do podnoszenia opłat eksploatacyjnych, co przekłada się na czynsze.
- Podaż mieszkań: Zwiększona liczba ofert na rynku prywatnym (86 tys. unikalnych ofert w Polsce we wrześniu 2024 roku) przyczynia się do stabilizacji cen najmu.
- Inflacja: Choć wskaźnik inflacji w 2024 roku wyniósł 3,6%, właściciele mieszkań często stosują klauzule waloryzacyjne, co skutkuje podwyżkami czynszu o 72 zł przy stawce 2000 zł.
- Polityka miasta: System dopłat, obniżek czynszu i programów mieszkaniowych (np. „POZnań – i zamieszkaj”) wspiera najemców, ale nie w pełni kompensuje rosnące koszty.
Porównanie z innymi miastami
Poznań jest tańszy od Krakowa (64–66 zł/m²) i Warszawy (78 zł/m²), ale droższy od Wrocławia (1888 zł średniego czynszu, 41,24 zł/m² za osobę za śmieci) czy Gdańska (1979 zł średniego czynszu). W mieszkaniach komunalnych średnia stawka w Poznaniu (9,60 zł/m²) jest zbliżona do Krakowa (6,64–16,96 zł/m²) i Wrocławia (8,90 zł/m²), ale niższa niż w Gdańsku (14 zł/m² od marca 2025 roku).
Podsumowanie
W maju 2025 roku czynsze w Poznaniu odzwierciedlają równowagę między rosnącymi kosztami utrzymania a większą podażą mieszkań. Na rynku prywatnym średnie stawki wynoszą 1551 zł miesięcznie, z wyraźnymi różnicami między dzielnicami. W mieszkaniach komunalnych średni czynsz to 9,60 zł/m², z możliwością obniżek dla najuboższych, a w PTBS stawki sięgają nawet 19,71 zł/m², co budzi kontrowersje wśród lokatorów. Stabilizacja na rynku najmu, wspierana przez większą podaż i programy miejskie, daje nadzieję na przewidywalność kosztów, choć rosnące opłaty eksploatacyjne pozostają wyzwaniem dla mieszkańców. Najemcy mogą korzystać z dodatków mieszkaniowych i obniżek, co częściowo łagodzi presję finansową.
